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25 de Setembro de 2021

Os três passos mais importantes que garantem segurança na compra e venda de um imóvel

Davi Santiago, Advogado
Publicado por Davi Santiago
há 7 meses

Antes de te falar os três passos, veja se você concorda comigo

São raras – para não dizer que eu nunca vi – as pessoas que compram ou vendem um imóvel como se estivesse vendendo um eletroeletrônico, ou ainda um carro, por exemplo.

Até mesmo aquelas pessoas mais bem sucedidas financeiramente – as quais seriam, de certa forma, as que menos se preocupariam com as consequências do negócio – sempre põem olhos mais atentos quando o assunto é compra e venda de imóveis.

Pois então, se você concorda comigo, acredito que você também vai coadunar com a minha opinião de que, dentre outros motivos relevantes que levam as pessoas a darem mais importância à compra e venda de imóveis, o principal deles é o valor que envolve o negócio.

São dezenas de milhares de reais – e muitas vezes dezenas de milhões – que permeiam uma simples compra e venda de um determinado imóvel, seja uma casa, apartamento ou terreno.

E é então que eu encerro essa pequena reflexão com a seguinte conclusão: na minha esfera de vida, no meu dia a dia – e acredito que também se aplique a você – a compra e venda de imóveis e negociações imobiliárias no geral, são os negócios que mais envolvem dinheiro, uma vez que a valorização imobiliária, no Brasil, é bastante superior aos outros tipos de negócios.

Mas enfim, eu fiz questão de levar você a pensar um pouco sobre isso pelo simples fato de que não importa o valor da compra e venda do imóvel, na gritante maioria dos casos, os passos fundamentais para a concretização do negócio de forma segura sempre serão os mesmos.

A primeira coisa que você deve saber é que para que se concretize a compra e venda de um imóvel, é imprescindível que seja dada publicidade e formalidade àquele negócio celebrado entre as partes.

O que eu quero dizer é que não basta você formalizar um contrato de compra e venda particular com o comprador/vendedor, mas é necessário, ainda, que esse contrato seja publicizado e devidamente registrado no cartório de imóveis competente.

Pode tirar o "cavalinho da chuva", se você realmente quer ter segurança na compra/venda de um imóvel, e que esse negócio seja regular perante terceiros e o Poder Público, é imprescindível, por força de lei, que você satisfaça essas exigências: publicidade e registro. Caso você não cumpra com esses dois requisitos, saiba que a qualquer momento o seu negócio poderá ser totalmente frustrado e acabar indo "por água abaixo".

Foi me deparando com a tamanha importância e necessidade de se atentar para essas formalidades, que eu fiz questão de escrever esse artigo para te falar dos três passos mais importantes para que a compra e venda do seu imóvel seja de fato concretizada e, principalmente, com a segurança necessária.

Primeiro passo: O Contrato de Compra e Venda

Na prática, basicamente todas as negociações imobiliárias são formalizadas através de um instrumento contratual entre as partes, e eu posso te dizer que nos casos de compra e venda de imóveis não é diferente, ao contrário, ele é bastante comum e frequentemente utilizado.

O primeiro e fundamental passo a ser dado ao iniciar uma negociação de compra e venda de um imóvel, sem dúvidas, é a confecção de um excelente contrato de compra e venda, pois ali as partes têm a oportunidade de especificar, com todos os detalhes, como se dará aquele negócio, manifestando suas vontades de forma livre e espontânea.

No instrumento particular de contrato de compra e venda de imóvel, deverão constar todas as peculiaridades do negócio, conforme vontade das partes contratantes. Comumente utilizadas, a título de exemplo, são algumas delas:

  1. Qualificação das partes: completa identificação dos contratantes e de todos aqueles que eventualmente participem do negócio;
  2. Identificação do imóvel: localização exata, descrição, metragem, inscrição de IPTU/CCIR; número da matrícula, etc;
  3. Valor da transação e forma de pagamento: especificação da conta bancária, vencimento das prestações nos casos de parcelamento, se haverá permuta, dação em pagamento, etc.
  4. Obrigações dos contratantes (comprador e vendedor): por exemplo, o vendedor entregar o imóvel ao comprador livre e desembaraçado de débitos; o vendedor efetivar a transferência definitiva do bem ao comprador; o comprador efetuar o pagamento do valor acordado de forma pontual, sob pena de multa; arcar com as despesas referentes à transferência do bem, dentre outras. Importante destacar, neste ponto, que apesar de existir um padrão contratual em relação às obrigações dos contratantes, como por exemplo, ser de responsabilidade do comprador arcar com os custos de registro e emolumentos, as partes podem pactuar no contrato de forma diversa, caso acordem desta forma.
  5. Rescisão do negócio: esclarecimento das hipóteses de rescisão do contrato, como por exemplo nos casos de atraso de pagamento superior a X dias; se porventura o bem venha a ser gravado com algum ônus real, tais como hipoteca, penhor e anticrese; caso o vendedor se recuse a efetuar a transferência do bem, etc.
  6. Penalidades: especificação das causas de violação das obrigações e estipulação do valor indenizatório a ser pago pelo infrator.
  7. Direito de arrependimento: deixar claro se as partes possuem ou não direito de arrependimento do negócio e quais são as suas consequências.
  8. Foro: Identificação da localidade para resolução de eventuais conflitos oriundos do negócio.

Preste bem atenção! Esse contrato será o documento que regerá o negócio, somente podendo ser alterado mediante um aditivo contratual, sendo imprescindível que a outra parte aceite a alteração. Por isso é importante que o contrato seja confeccionado com muito esmero e atenção por profissional especializado na área, uma vez que após escriturado e levado a registro, ambos os contratantes deverão arcar com todos os seus efeitos e consequências, sob pena de suportarem prejuízos financeiros inimagináveis e de difícil discussão judicial.

Com o contrato devidamente confeccionado e assinado pelas partes, seus advogados e testemunhas, partimos para o próximo passo: a publicização.

Segundo passo: A Escritura Pública

Concluído o contrato, o próximo passo é levá-lo ao Cartório de Notas da sua cidade para fazer uma Escritura Pública de Compra e Venda desse contrato. Isto é, você levará o contrato ao cartório para que seja dada publicidade ao negócio que está ali formalizado.

Lá, efetuando o pagamento dos emolumentos, você apresentará o contrato ao Tabelião de Notas e ele, após breve análise dos dados e do negócio, lavrará a escritura.

É importante fazer uma pequena, mas importante, observação quando estamos falando da fase de escrituração do contrato. É que o art. 108 do Código Civil, além de trazer essa regra de necessidade de escrituração dos negócios, excetua aqueles que são negociados em valor correspondente a trinta, ou menos, salários mínimos vigentes no país. Veja:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Ou seja, se você está comprando ou vendendo um imóvel superior a trinta salários mínimos, é obrigatória a lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda.

De toda forma, é isso mesmo que você está pensando, atualmente essa regra não possui mais tanta relevância, uma vez que praticamente não existem mais imóveis com esse valor de mercado. Apesar disso, é importante que você saiba dessa informação, porque se eventualmente acontecer, poupará você de um gasto desnecessário.

Além dos contratos com valor correspondente a trinta, ou menos, salários mínimos, é importante que você saiba que também existem outras exceções, sendo uma delas os contratos de financiamento imobiliário. Estes contratos de financiamento, que costumeiramente se faz com alguma instituição financeira, como por exemplo os de alienação fiduciária, prescinde escrituração, bastando que se registre o respectivo contrato na matrícula do imóvel.

E é justamente sobre esse registro que se refere o próximo e último passo.

Terceiro passo: O Registro

Relembrando: do primeiro ao segundo passo você estava com o contrato de compra e venda em mãos para levá-lo ao Cartório de Notas (ou Ofício de Notas, como também é comumente chamado) de sua preferência para providenciar a lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda.

Não sei se você reparou, mas é isso mesmo que eu disse: você pode optar em qual Ofício de Notas você deseja lavrar a escritura, contanto que seja um que esteja localizado no município onde o imóvel negociado está localizado.

Agora, do segundo ao terceiro passo você estará com a Escritura Pública de Compra e Venda em mãos – não mais com o contrato de compra e venda – para dirigir-se ao Cartório de Registro de Imóveis.

Lá, você apresentará ao Registrador a Escritura Pública de Compra e Venda e manifestará o seu desejo em registrá-la na matrícula daquele imóvel que está sendo comprado/vendido.

A matrícula do imóvel nada mais é do que – a título de simples comparação – uma identidade do imóvel. Nesse documento, constam todas as informações do imóvel, bem como a cadeia sucessória de todos os registros averbados, tais como as construções, demolições, penhoras, compra/venda, gravames, etc.

A matrícula (também conhecida como Certidão de Inteiro Teor) é o documento mais importante de um imóvel, por isso é importante que antes de comprar qualquer imóvel, você sempre solicite junto ao Cartório de Registro competente a matrícula atualizada do imóvel, justamente para que você tenha total conhecimento da atual situação do bem.

Observação: diferentemente do Ofício de Notas, aqui você não tem a liberdade de escolher qual o Cartório de Registro de Imóveis você vai registrar, isso porque a lei determina que cada imóvel possui uma circunscrição cartorária, isto é, dentre vários cartórios de registro localizados no município, haverá um que será responsável geograficamente pelos imóveis daquela região delimitada.

Diferentemente do Tabelionato de Notas, o Registrador de Imóveis fará uma análise mais minunciosa do negócio, primeiro verificando a cadeia sucessória, ou seja, se realmente a pessoa que está vendendo o imóvel é o atual proprietário do bem, dentre outras peculiaridades as quais, se não forem compatíveis com a matrícula, serão inviabilizadas a registro.

Todavia, uma vez o negócio esteja em perfeita consonância com a matrícula do imóvel – bem como com a legislação e as diretrizes cartorárias – após o pagamento dos emolumentos, sua Escritura Pública será devidamente registrada na matrícula do imóvel, acontecendo, portanto, o tão esperado efeito jurídico: a transferência da propriedade para o comprador, fazendo constar, agora, o seu nome na matrícula, o que em outras palavras quer dizer que você é legalmente o novo proprietário daquele imóvel.

5. Conclusão

Estes são os três passos que eu considero como os mais importantes para que você adquira um imóvel com a devida segurança. Então relembrando:

Primeiro passo: Elaboração de um excelente e detalhado contrato de compra e venda. Eu costumo dizer que dentre esses passos, este é o que você precisa mais prestar atenção para que você faça constar todas os detalhes de como você quer que aconteça o negócio. Aqui passa por tudo, desde uma boa reunião com o comprador/vendedor até uma boa elaboração das cláusulas contratuais, pois são elas que lhe darão segurança em caso de eventual discussão posterior.

Segundo passo: Escrituração. A necessidade trazida pela lei de se dar publicidade aos negócios particulares e imprescindibilidade do documento de escritura para que seja possível o posterior registro.

Terceiro passo: Registro. Somente com a escritura devidamente registrada no Cartório de Registro competente, é que tudo terá efeito perante todos, caso contrário, se não se registra tudo o que foi tratado e negociado até então, de nada terá valor legal, isto é, a transferência da propriedade – que é o mais importante na compra e venda de imóveis – não será efetivada.

O que é importante concluir é que, feito esses trâmites, é muito difícil que o seu negócio seja frustrado. Te garanto que qualquer dor de cabeça que você vier a ter, após ter dado todos estes passos, será resolvida com muita tranquilidade.

Se você tem alguma dúvida ou comentário a respeito desse tema, deixa um comentário que a gente conversa e se ajuda. 🙂

28 Comentários

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Até quando continuaremos pagando pela copia da matrícula, deveria ser on line e de graça, pelo menos para uma simples conferência, mas capaz que vão abrir mão desses valores.Cartórios e tabelionatos fatu-ram muito no Brasil. continuar lendo

Olá, Sergio.

Eu concordo contigo! Na minha opinião, existem serviços simples que não deveriam ser cobrados, tendo em vista a sua importância para alguns negócios que são muito frequentes, sem falar no valor de alguns emolumentos, que na minha opinião, são exorbitantes. continuar lendo

Dr. Davi Santiago, como contribuição, sugiro que, no seu texto, seja incluída a exigência de apresentação de Certidão de Matrícula do imóvel antes de assinar contrato e, principalmente, antes de pagar qualquer valor. continuar lendo

Olá, Runivan, obrigado pelo comentário!

Veja que no parágrafo 28 do artigo eu citei esse detalhe que, apesar de não ser uma exigência, é de suma importância que o comprador verifique a matrícula do bem que está sendo negociado.

"A matrícula (também conhecida como Certidão de Inteiro Teor) é o documento mais importante de um imóvel, por isso é importante que antes de comprar qualquer imóvel, você sempre solicite junto ao Cartório de Registro competente a matrícula atualizada do imóvel, justamente para que você tenha total conhecimento da atual situação do bem."

Nos próximos dias publicarei um artigo, aqui na plataforma, falando sobre a documentação que o comprador deve se atentar na hora de comprar um imóvel. continuar lendo

adorei o artigo ,dr! Muito claro! Parabéns! continuar lendo

Fico feliz que tenha ajudado, Ana! Obrigado! continuar lendo

Bem esclarecedor. O desejável mesmo seria que ambos - comprador e vendedor - sejam assessorados por um profissional de Direito. A matéria está bem disposta e fácil de ser entendida pelo leigo. Valeu mesmo. continuar lendo

Oi, Jair! Que bom que gostou do artigo. Muito obrigado!

Exatamente! A gente sabe que o cliente, mesmo se deparando com a importância de contar com alguém especializado na área, decide "economizar" um custo - que na verdade se trata de um investimento - acreditando ser capaz de desenrolar algo que aparenta ser simples, mas que, no final das contas, acaba tendo que arcar com um baita de um prejuízo.

Acredito que esse seja o entendimento que todos deveriam ter. continuar lendo