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25 de Setembro de 2021

Qual a documentação necessária para que eu compre um imóvel com segurança?

Davi Santiago, Advogado
Publicado por Davi Santiago
há 7 meses

1. Por que tão relevante?

Eu quero iniciar esse artigo te dizendo que é incalculável a quantidade de pessoas que me procuram diariamente para saber o procedimento mais seguro para comprar ou vender um imóvel.

E deixa eu te dizer o mais engraçado: eu nunca precisei perguntar para qualquer uma delas o que as motivavam a estarem procurando um advogado para resolver aquele problema. Todas, sem exceção, em um determinado momento da conversa, soltavam:

— "Doutor, é porque um imóvel vale muito, né?! Não posso vacilar e perder esse bem".

Você também não precisa me dizer, eu sei que você concorda com essas pessoas. E posso ser sincero contigo?! Eu já cansei de ver advogados contratando advogados especialistas em imobiliário para assessorá-los na compra/venda do seu imóvel. A justificativa?

— "Ah, Dr., apesar de saber um pouquinho sobre a matéria, quero ter mais segurança né, afinal, um imóvel vale muito. Não posso vacilar e perder esse bem".

Semana passada me peguei refletindo sobre esse assunto, e após chegar a essas conclusões, eu escrevi um artigo simples – mas na minha opinião, bastante elucidativo – para te falar quais são os três passos básicos que você precisa saber para garantir segurança na compra e/ou venda do seu imóvel.

Aqui está o link de acesso ao artigo: https://davivasconcelos.jusbrasil.com.br/artigos/1166163957/os-tres-passos-mais-importantes-que-gara...

Olha, se você tiver um tempinho, eu acho importante você lê-lo, simplesmente porque lá você vai entender como funciona a base da formalização de uma compra e venda, bem como os locais que vão exigir de você a documentação que eu vou falar agora.

2. Documentação

Quando falamos da documentação necessária para realizar a compra ou venda de qualquer imóvel que seja, basicamente existem documentos padrões que são importantíssimos para qualquer negociação de compra e venda.

Mas antes de pontuá-los, é imprescindível te falar da tríplice documental imobiliária, que nada mais é do que a documentação dos três sujeitos que participarão da compra e venda: o comprador, o vendedor, e o imóvel.

Isso mesmo, se você achou que só era necessário conferir a documentação do imóvel, ou somente as das partes (comprador e vendedor), te digo com toda a sinceridade do mundo: saiba que você já começou mal. Aqui não existe espaço pro trabalho pela metade de um eventual "pronto, já é suficiente", sem que de fato o seja.

Análise documental imobiliária é sinônimo de pente fino. Isso porque apesar de você ter conferido mil documentos, aquele mil e um pode ser a pedrinha do seu sapato que, sem dúvida alguma, pode desaguar em um desastre no seu negócio.

3. Tríplice documental

3. 1. Documentação do imóvel

Não existe uma ordem, mas, particularmente, o primeiro rol de documentos que eu solicito ao cliente, sem dúvidas, é a documentação do imóvel que está em jogo na negociação.

Não existe uma sonora justificativa para isso, mas basicamente se o imóvel – que é a alma do negócio – estiver com algum impedimento e/ou suas características, por exemplo, não mais agradarem o comprador, você concorda comigo que o interesse desaparece, e se o interesse some, consequentemente o negócio também, não se fazendo mais necessário, portanto, buscar a documentação das partes.

Então vamos lá. Como eu havia dito, é importante que você sempre esgote toda a documentação pertinente para cada caso específico, e como alguns documentos podem ser necessários em alguns destes casos, mas em outros não, eu vou listar aqui os que na maioria das situações são sempre importantes e exigidos em relação ao imóvel.

1. Matrícula do imóvel (Certidão de Inteiro Teor): Se eu fosse fazer uma simples comparação, eu diria que você comprar um imóvel sem antes verificar a sua matrícula, é como cortar uma preferencial de uma via movimentada.

A matrícula do imóvel é como se fosse o seu RG. Lá, você conseguirá todas as informações sobre o imóvel, desde o seu registro no cartório, tais como:

  • Características do imóvel (p. ex. descrição, metragem, confrontações, inscrição de IPTU, etc);
  • Quem é o atual proprietário e como se deu a aquisição do imóvel (p. ex. o valor da transação, se houve financiamento junto ao banco, etc); e
  • Eventuais ônus reais, que nada mais são do que algumas obrigações que recaem sobre o imóvel (p. ex. uma penhora judicial decorrente de algum processo; hipoteca, alienação fiduciária, etc).

Onde conseguir esse documento? Junto ao Cartório de Registro de Imóveis o qual está registrado o imóvel. Para te ajudar na visualização, segue um exemplo de matrícula:

2. Certidão de Débitos Municipais: Como o nome já revela, essa certidão informa se o imóvel está com algum débito de competência municipal, tais como:

  • IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana); e
  • Contribuições de melhoria (para quem desconhece, a contribuição de melhoria é o tributo cobrado em decorrência de obra pública que proporciona valorização do imóvel).

Sempre quando a gente fala destes eventuais débitos, um questionamento muitíssimo comum é sobre quem seria o sujeito responsável em efetuar o pagamento.

A resposta está nesta expressão: propter rem. É que esses tributos têm natureza propter rem, ou seja, são dívidas próprias da coisa, recaindo sobre o imóvel e o acompanhando. Isso quer dizer que não existe nenhum responsável direto, mas que todos poderão ser cobrados: comprador/vendedor, proprietário/possuidor, caso não se tenha estipulado diferente em contrato.

Onde conseguir esse documento? Junto à Secretaria de Finanças do município onde está localizado o imóvel. Segue um exemplo:

Como você pôde perceber, este exemplo de certidão que colei acima saiu "negativa", e isso quer dizer que não existem débitos. Pela lógica, se o resultado informasse "positiva", o imóvel possuiria algum débito. É possível, ainda, que a consulta resulte em "positiva com efeitos de negativa", e isso quer dizer que há algum débito, mas que esse débito já foi negociado – na maioria das vezes foi acordado um parcelamento – e que o contribuinte ainda está pagando as parcelas até a quitação do valor, mas que isso não será impeditivo.

3. Certidão de Débitos Condominiais: Esta certidão é imprescindível se o imóvel que está sendo negociado participa de condomínio, seja casa ou apartamento. Nesta certidão você consegue saber se o imóvel está com algum débito de natureza condominial.

Importante dizer que débitos condominiais também são de natureza propter rem (própria da coisa), aplicando-se, portanto, a mesma regra dos débitos municipais.

Onde conseguir esse documento? Junto ao síndico do condomínio com a sua assinatura e cópia autenticada da ata de assembleia que o elegeu. Segue exemplo:

4. Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e Certidão de Débitos Rurais: Se o imóvel que você está comprando está localizado em área rural, é de suma importância que você verifique esses documentos.

É consultando o Certificado de Imóvel Rural (CCIR) que você vai conseguir ver se está tudo ok com o imóvel, junto ao INCRA, etc.

Detalhe: Se o imóvel é rural, você não paga IPTU, mas ITR (Imposto Territorial Rural), que diga-se de passagem é muito mais barato que o IPTU. A Certidão de Débitos Rurais também possui o mesmo objetivo da municipal: verificar se existem débitos de ITR recaindo sobre o imóvel.

Onde conseguir esse documento? Como o ITR é de competência da União Federal, você pode solicitar através do site da Receita Federal. Basta dar aquele Google que você encontra. Segue exemplo:

3. 2. Documentação do comprador

Aqui não há muito com o se preocupar. Eu poderia até dizer que a principal preocupação é em saber se ele possui idoneidade financeira, uma vez que na contraprestação ele será o responsável pelo pagamento. E só paga quem tem cacau, concorda?! Então é muito válido conferir se ele tem capacidade de arcar com aqueles valores pretendidos.

A documentação que costumeiramente se exige é:

  • Documentação pessoal: RG, CPF (CNPJ), comprovante de residência atualizado, etc;
  • Certidão de estado civil atualizada; e
  • Documentação do financiamento, caso haja.

3. 3. Documentação do vendedor

Diferentemente do comprador, aqui você realmente tem que passar um pente fino. E isso porque a vida do vendedor pode refletir no imóvel que você pretende comprar. Mas sem muitas delongas, vamos aos documentos.

Além dos documentos iguais ao do comprador, também é importantíssimo que se acrescente à lista os seguintes:

  • Certidão de Débitos Municipais: Aqui, o sentido é o mesmo que se busca quanto ao imóvel. É importantíssimo que se consulte eventuais débitos no nome do vendedor para que eles não recaiam sobre o imóvel que você está querendo adquirir. Onde conseguir esse documento? Também junto à Secretaria de Finanças (SEFIN) do município.
  • Certidão de Débitos Estaduais: Além dos tributos municipais, é importante que se verifique, também, os estaduais, pois estes também podem prejudicar a transação. Onde conseguir esse documento? Junto à Secretaria da Fazenda do Estado (SEFAZ).
  • Certidão de Débitos Federais: Com a mesma preocupação dos demais órgãos, os débitos de tributos federais também estão no rol de possíveis impeditivos na consumação do negócio. Onde conseguir esse documento? Junto à Receita Federal.
  • Certidões de Demandas Trabalhistas: É muito comum que possam existir processos judiciais de natureza trabalhista contra o vendedor, e nesses casos é importantíssimo que se consulte eventuais processos que possam gerar débitos trabalhistas em seu nome, pois a Justiça do Trabalho não hesita em instituir penhoras sobre os imóveis destes devedores. É bom que se consulte tanto no Tribunal Regional do Trabalho (TRT), como também no Tribunal Superior do Trabalho (TST), onde está localizado o imóvel. Para saber se já existem débitos no nome do vendedor, basta que você solicite a Certidão de Débitos Trabalhistas (CNDT). Onde conseguir estes documentos? Junto aos sites destes órgãos.
  • Certidão de Protestos: Junto ao Cartório de Protestos você consegue verificar a situação do vendedor em relação às suas obrigações de pagador.
  • Certidão de Feitos Ajuizados: Com essa certidão, você vai ter conhecimento de todas as ações ajuizadas as quais o vendedor está participando. Onde conseguir esse documento: Basta que você procure no site do Tribunal de Justiça do seu Estado.

Mas, e se o vendedor for uma Pessoa Jurídica? Além de quase todas as Certidões que citei acima, estes são os documentos:

  • Se LTDA ou EIRELI – Documentação pessoal dos sócios, Cartão CNPJ, Certidão Simplificada, Falência e Recuperação Judicial, Contrato Social e a Última Alteração: Praticamente todas as Juntas Comerciais do Brasil estão digitalizadas, e é lá que você vai conseguir essa documentação. Nele você consegue descobrir qual a situação da empresa.
  • Se S.A. – Documentação pessoal dos sócios, Cartão CNPJ, Certidão Simplificada, Falência e Recuperação Judicial , Estatuto Social e Ata de Assembleia: No Estatuto Social e na Ata de Assembleia você consegue, além de ter conhecimento dos detalhes da empresa, você terá acesso a todo o quadro societário, sendo possível a análise de cada um deles.

Por fim, se caso o vendedor possua advogado que esteja intermediando o negócio, também é interessante que se verifique a legitimidade da procuração outorgada junto ao cartório.

4. Conclusão

O trabalho é compatível com a importância do negócio. Eu posso te garantir que, caso você observe toda a documentação com esmero, as chances de você se dar mal é irrisória. Se você tiver dificuldade, não hesite em procurar a ajuda de um advogado especializado na área. Você vai economizar.

Qualquer dúvida, crítica ou acrescímo, por favor, comente. Eu faço questão. 🙂

105 Comentários

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O autor deste artigo simplesmente tornou clara e transparente qualquer negociação com imóveis
Meus mais efusivos votos de parabéns continuar lendo

Muito me constrange seu comentário, Dr. Antônio. Obrigado pelas palavras. Espero ter contribuido com alguma informação relevante! continuar lendo

Parabéns pelo artigo!!!!
Contribuirá muito para que as pessoas não sejam enganadas.
Obrigada por mais um artigo tão importante! De fácil compreensão 👏👏👏👏 continuar lendo

É justamente essa a intenção do artigo! Obrigado, Fátima! continuar lendo

Muito bom! Linguagem clara e de fácil compreensão para quem é leigo no assunto!
Parabéns!!!! continuar lendo

Que ótimo que lhe ajudou! Obrigado! continuar lendo

Excelente orientação para aquisição de imóvel
Parabéns ao autor que é reconhecidamente competente continuar lendo

Fico muito feliz pelo feedback e pelo carinho. Obrigado! continuar lendo